本文来自微信公众号“地产k线”

刚刚过去的北京土拍，上演了一番顶级较量。

海淀四季青地块 ，起拍价高达85.55亿元
，中小房企见状已早早退场，留在牌桌上的 ，只有五家央国企及联合体 。

在土拍现场
，各方交替举牌，火药味渐浓
。但当报价逼近96亿关口时 ，金茂突然半路杀出。

之后的每一轮加价都牵动神经
，最终鏖战整整130轮 。

落锤那一刻，数字定格在97.61亿元
。金茂赢了 ，也顺手刷新了一周前朝阳地块刚创下的年度总价纪录
，加冕2026年北京总价和住宅楼面单价的“双料地王 ”。

该项目是北京四环至五环间，极为稀缺的低密地块 ，未来的产品形态，基本锁定为高端洋房 。

当下的金茂
，已走过了“活下去
” 的阶段，目前正朝着“活得好”的目标推进
。

而基于“未来机会大于挑战 ”的判断 ，它自2025年开始
，拿地的积极性就已大幅提高，或许是想在新的竞争格局中 ，重新发力。

1

实力回归

金茂在北京土拍市场的这次出手
，让人想起了2009年，它拿下广渠门15号地的故事 。

17年前 ，金茂的名字还叫“方兴地产
”
，名气不大，但却最终在10余家知名房企中杀出重围 ，一举拿下当年北京土地市场的“双料地王”
，打响了名号
。

广渠门地块后来被开发成金茂在北京的首个住宅项目——广渠金茂府。

该项目大获成功，不仅成为北京楼市的销冠 ，更让金茂一跃成为北京的主流开发商，奠定了其“府 ”系高端产品线的基石 。

如果说2009年的广渠门
，是金茂“从0到1
”的破局之战，那近日近百亿夺地的表现 ，则更像是它在大本营进行的实力宣示。

2026年至今
，金茂已在多个一二线核心城市连续补仓
。

3月，它于上海、西安 、成都
、南京等多个城市 ，均有收获；4月至6月
，它又在广州、青岛等出手扩储。

刚刚过去的8月7日，金茂在三亚 ，以14.47亿元的价格
，拿下崖州湾科技城地块，时隔两年重返三亚补仓 。

中指研究院数据显示 ，今年前7月
，金茂的权益拿地金额，高达115亿元 ，在房企中排名第8位；权益拿地面积69万平方米，在房企中排名第13位
。

若将时间线拉长
，2021年至2025年，金茂的权益拿地金额 ，分别为451亿元 、140亿元
、201亿元、187亿元 、339亿元。

可以看到
，这家房企在2022年，曾有过一次投资拿地的大收缩 ，随后逐渐恢复
，并在2025年缓过来了，把权益拿地金额一下子提升了81.3% 。

今年前7月 ，金茂权益拿地金额已超百亿
，若加上8月它在三亚
、北京的扩储金额，已超两百亿
。

2

“活得好”目标

此前 ，金茂经历了一把手的更迭。

2023年
，陶天海从华东区域调回北京，接替李从瑞担任首席执行官；去年 ，他又接棒到龄退休的张增根，成为了金茂的董事会主席 。

如今
，该公司的战略规划转变，已较为明显
。

2025年8月 ，陶天海在业绩会上表示：

“接下来公司将从‘活下来、活得好 、活出彩’三步走进行规划
，目前已经完成了‘活下来’的目标，2025年至2027年则要达成‘活得好’这一目标 ，实现全面焕新金茂。 ”

彼时
，金茂的判断是，高能级城市对“好房子
”的需求比较旺盛 ，因此公司会继续关注核心城市拿地机会 。

今年3月
，陶天海已进一步将目光，投向了未来的“机会”
。

他声称：“行业洗牌之后 ，留下的将是高手之间的竞争
，竞争格局将从完全竞争转向寡头竞争。对于一些存活下来的优质房企来说，未来机会大于挑战 。 ”

在此定调下 ，金茂2026年的投资，将继续秉持“积极不激进”的原则
，锚定全年权益投资目标，聚焦“投好
、投足
”。

去年 ，该公司全年实现销售额1135亿元
，营业收入593.71亿元，同比增长约1%；归母净利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元 ，同比增长18%
。

盈利水平的提升
，主要是三个因素撑起来的。

其一，它全年的整体毛利率提升至16% ，同比上升1个百分点 。其中
，房地产开发业务毛利率，提升2个百分点至13%；

其二 ，降本增效的推动
，融资成本的持续走低；

其三，投资物业公平值亏损 ，从2024年的2.68亿元降至1.1亿元，减少了59%
。公平值亏损的收窄
，直接减轻了对净利润的侵蚀。

由此可见，金茂已逐渐走出前几年因资产减值 ，而导致的业绩承压阶段 。

这使得它能腾出手来
，专注于“活得好”的目标
。

3

双轮策略

金茂的策略是双向的，除了“做优增量 ”之外 ，它还在“盘活存量
”。

2024年6月
，该公司就启动了“奋进计划”，提出用三年时间解决80%的存量问题 ，加快存量去化 。

其中
，2025年的目标是解决35%，2026年完成25% ，2027年完成20%
。

金茂的着眼点有两个
，一个是将现有资产做优做强，全力打造标杆项目；另一个是对规划中的商办资产 ，进行重新评估，主动退出部分低效无效资产
，保持资产规模合理有序。

近年来，该公司陆续有出售资产的举措 ，或许就是其典型的资产优化举措 。

例如
，2024年12月，金茂出售了金茂三亚100%股权 ，及海南金茂对金茂三亚的相关债权
，最终转让总对价为18.49亿元
。

这项交易对应的资产，是三亚希尔顿酒店。

彼时 ，金茂表示
，三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧 ，需持续改造投入；此次出售
，是以合理价格，实现酒店整体销售的良机 。

而今年7月底 ，它又挂牌了福州新投华筑开发建设有限公司100%股权及相关债权，福州新投领航开发建设有限公司90%股权及相关债权。

两个项目公司
，对应的是福州滨海金茂智慧科学城项目
。